A rescisão de um contrato de arrendamento para habitação obedece a regras distintas, consoante a iniciativa parta do inquilino ou do senhorio. A lei de 6 de julho de 1989, que regula os arrendamentos destinados a residência principal, impõe obrigações muito mais rigorosas ao senhorio do que ao ocupante do imóvel.
O inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, sem apresentar justificação. O senhorio, por sua vez, só o pode fazer no termo do contrato e por motivos específicos. Compreender estas diferenças evita erros processuais que podem atrasar a saída ou invalidar a comunicação de rescisão.
Receção da comunicação de rescisão e forma de envio: a armadilha processual comum
Quer seja inquilino ou senhorio, quem envia a comunicação de rescisão deve respeitar formalidades rigorosas. A carta registada com aviso de receção continua a ser o meio mais utilizado, mas também são válidos o ato de oficial de justiça (commissaire de justice) e a entrega em mão contra recibo ou assinatura de comprovativo de receção.
Um aspeto frequentemente subestimado: o prazo de pré-aviso começa a contar a partir da data de receção, e não da data de envio. Uma carta registada que não seja levantada pelo destinatário e seja devolvida ao remetente não dá início à contagem do prazo. Este pormenor pode atrasar a saída várias semanas.
O correio eletrónico comum não constitui um meio válido de notificação, mesmo que o destinatário responda favoravelmente. É possível utilizar uma carta registada eletrónica, desde que o destinatário tenha dado o seu consentimento prévio para receber comunicações por esse meio.
Na prática, muito poucos senhorios ou inquilinos formalizaram esse consentimento, o que torna esta opção pouco comum. Quem procura um seguro de habitação barato ou pretende rescindir um contrato relacionado com o imóvel deve ter em conta que a forma de envio condiciona a validade de todo o processo.
Prazo de pré-aviso para a rescisão do contrato: inquilino versus senhorio
Os prazos de pré-aviso ilustram a assimetria fundamental entre as duas partes.
Pré-aviso do inquilino em arrendamentos de imóveis não mobilados e mobilados
Num arrendamento de imóvel não mobilado, o prazo de pré-aviso geral é de três meses. Pode ser reduzido para um mês em várias situações, mas o inquilino tem obrigatoriamente de indicar e justificar o motivo no momento do envio da comunicação de rescisão. Caso contrário, aplica-se automaticamente o prazo de três meses. Entre as situações que dão direito ao prazo de pré-aviso reduzido estão:
- O imóvel situa-se numa zona de elevada pressão urbanística (zona de urbanização contínua com mais de 50 000 habitantes)
- O inquilino conseguiu o primeiro emprego, perdeu o emprego ou foi transferido por motivos profissionais
- O inquilino recebe o RSA ou o subsídio para adultos com deficiência
- O estado de saúde do inquilino, comprovado por atestado médico, justifica a mudança de residência
Num arrendamento de imóvel mobilado, o prazo de pré-aviso é sempre de um mês, independentemente da situação do inquilino ou da localização do imóvel.
Pré-aviso do senhorio
O senhorio só pode comunicar a rescisão no termo do contrato. O prazo de pré-aviso é de seis meses antes do fim do contrato para um arrendamento de imóvel não mobilado e de três meses para um arrendamento de imóvel mobilado. Este prazo não é negociável nem pode ser reduzido, mesmo por acordo entre as partes.
Se a comunicação de rescisão do senhorio for enviada demasiado tarde, não produz efeitos: o contrato é então renovado tacitamente pelo mesmo período.
Motivos para a rescisão do contrato pelo senhorio: regras rigorosas
O inquilino não tem de apresentar qualquer motivo para rescindir o contrato. Pode sair por qualquer razão, ou mesmo sem motivo, em qualquer momento da vigência do contrato.
O senhorio, por outro lado, está limitado a três situações previstas na lei:
- Rescisão para retoma do imóvel, quando o senhorio pretende habitá-lo ou alojar um familiar próximo (ascendente, descendente ou cônjuge)
- Rescisão para venda, quando o senhorio pretende vender o imóvel
- Rescisão por motivo legítimo e sério, por exemplo, em caso de incumprimentos reiterados das obrigações do inquilino (rendas em atraso, perturbações da vizinhança)
Uma comunicação de rescisão baseada num motivo falso pode sujeitar o senhorio a sanções. Se o senhorio invocar a intenção de habitar o imóvel, mas voltar a arrendá-lo logo após a saída do inquilino, o inquilino pode obter uma indemnização.
Suspensão da rescisão em caso de insalubridade
Quando é iniciado um procedimento de segurança ou de insalubridade relativo ao imóvel, fica suspensa a possibilidade de o senhorio comunicar a rescisão. A duração do contrato também fica suspensa durante o procedimento contraditório previsto no Código da Construção e da Habitação. Este mecanismo protege o inquilino contra uma rescisão destinada a contornar as obrigações de reparação do imóvel.
Rescisão para venda e direito de preferência do inquilino
A rescisão para venda desencadeia um mecanismo que não se aplica à rescisão pelo inquilino: o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel. O senhorio deve indicar-lhe o preço e as condições da venda na própria comunicação de rescisão.
O inquilino dispõe então dos dois primeiros meses do prazo de pré-aviso de seis meses para aceitar ou recusar a proposta. Se aceitar, a venda é concluída diretamente entre as partes.
Se o senhorio alterar posteriormente as condições da venda (redução do preço, alteração da área vendida), deve voltar a notificar o inquilino, que dispõe de um novo prazo de um mês para se pronunciar. Esta obrigação de nova notificação é frequentemente ignorada, e o seu incumprimento pode tornar contestável a venda a terceiros.
Rescisão do contrato de arrendamento e contratos relacionados com o imóvel
O fim do contrato não rescinde automaticamente os contratos associados. O seguro de habitação, os contratos de energia e a subscrição de internet exigem, cada um, um procedimento separado, com os respetivos prazos e formalidades.
O contrato de eletricidade, por exemplo, está em nome do ocupante do imóvel. Por isso, cabe ao inquilino que vai sair rescindi-lo antes da mudança, e ao novo inquilino celebrar o seu próprio contrato. O senhorio só intervém se for o titular do contrato ou se o imóvel ficar desocupado entre dois inquilinos.
O auto de vistoria de saída, distinto da própria rescisão do contrato, condiciona a devolução da caução. Um auto de vistoria contraditório e bem documentado protege ambas as partes. O senhorio dispõe de um mês para devolver a caução se o estado do imóvel à saída corresponder ao registado à entrada, e de dois meses caso contrário.
Assim, os procedimentos de rescisão variam consoante a posição de cada parte. O inquilino tem liberdade quase total para sair, sujeita a um prazo de pré-aviso curto. O senhorio está sujeito a regras rigorosas, com prazos longos, motivos limitados e obrigações de informação perante o inquilino. Confundir estes dois regimes pode resultar numa comunicação de rescisão sem efeitos jurídicos.
