Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags unterliegt unterschiedlichen Regeln, je nachdem, ob sie vom Mieter oder vom Vermieter ausgeht. Das Gesetz vom 6. Juli 1989, das Mietverhältnisse über Wohnungen zur Hauptnutzung regelt, legt dem Vermieter deutlich strengere Beschränkungen auf als dem Bewohner der Wohnung.
Der Mieter kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Vermieter hingegen kann dies nur zum Ende der Mietzeit und aus bestimmten Gründen tun. Wer diese Unterschiede kennt, vermeidet Verfahrensfehler, die einen Auszug verzögern oder eine Kündigung unwirksam machen können.
Zugang der Kündigung und Form der Zustellung: die gemeinsame Verfahrensfalle
Unabhängig davon, ob Mieter oder Vermieter: Wer die Kündigung ausspricht, muss strenge Formvorschriften einhalten. Das Einschreiben mit Rückschein ist nach wie vor der gängigste Weg. Auch die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher (commissaire de justice) sowie die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Unterschrift sind zulässig.
Ein häufig unterschätzter Punkt: Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Datum des Zugangs, nicht mit dem Datum des Versands. Ein Einschreiben, das der Empfänger nicht abholt und das an den Absender zurückgeschickt wird, setzt die Frist nicht in Gang. Dieses Detail kann den Auszug um mehrere Wochen verzögern.
Eine gewöhnliche E-Mail ist kein gültiges Zustellungsmittel, selbst wenn der Empfänger positiv darauf antwortet. Ein elektronisches Einschreiben kann verwendet werden, sofern der Empfänger zuvor zugestimmt hat, auf diesem Weg Sendungen zu erhalten.
In der Praxis haben nur sehr wenige Vermieter oder Mieter diese Zustimmung formal erteilt, weshalb diese Möglichkeit kaum genutzt wird. Wer eine günstige Wohngebäudeversicherung sucht oder einen mit der Wohnung verbundenen Vertrag kündigen möchte, sollte bedenken, dass die Form der Zustellung über die Gültigkeit des gesamten Verfahrens entscheidet.
Kündigungsfrist des Mietvertrags: Mieter versus Vermieter
Die Kündigungsfristen verdeutlichen das grundlegende Ungleichgewicht zwischen den beiden Parteien.
Kündigungsfrist des Mieters bei unmöblierter und möblierter Vermietung
Bei einer unmöblierten Wohnung beträgt die reguläre Kündigungsfrist drei Monate. In mehreren Fällen kann sie auf einen Monat verkürzt werden. Der Mieter muss den Grund jedoch unbedingt bereits bei der Kündigung angeben und nachweisen. Andernfalls gilt automatisch die dreimonatige Frist. Zu den Fällen, in denen eine verkürzte Kündigungsfrist gilt, zählen:
- Die Wohnung liegt in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet (zusammenhängendes Siedlungsgebiet mit mehr als 50 000 Einwohnern)
- Der Mieter hat seine erste Arbeitsstelle angetreten, seine Arbeit verloren oder wurde aus beruflichen Gründen versetzt
- Der Mieter bezieht RSA oder die Beihilfe für Erwachsene mit Behinderung
- Der Gesundheitszustand des Mieters macht laut ärztlichem Attest einen Wohnortwechsel erforderlich
Bei einer möblierten Wohnung beträgt die Kündigungsfrist immer einen Monat, unabhängig von der Situation des Mieters oder der Lage der Wohnung.
Kündigungsfrist des Vermieters
Der Vermieter kann nur zum Ende der Mietzeit kündigen. Seine Kündigungsfrist beträgt sechs Monate vor Ende des Mietvertrags bei einer unmöblierten Wohnung und drei Monate bei einer möblierten Wohnung. Diese Frist ist nicht verhandelbar und kann auch nicht einvernehmlich verkürzt werden.
Geht die Kündigung des Vermieters zu spät zu, wird sie nicht wirksam: Der Mietvertrag verlängert sich dann stillschweigend um denselben Zeitraum.
Gründe für die Kündigung durch den Vermieter: strenge Vorgaben
Der Mieter muss keinen Grund für die Kündigung seines Mietvertrags angeben. Er kann jederzeit während der Vertragslaufzeit aus beliebigem oder auch ganz ohne Grund ausziehen.
Der Vermieter hingegen ist auf drei gesetzlich vorgesehene Fälle beschränkt:
- Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Vermieter selbst in der Wohnung wohnen oder dort einen Angehörigen unterbringen möchte (Verwandte in auf- oder absteigender Linie oder Ehepartner)
- Kündigung wegen Verkaufs, wenn der Vermieter die Immobilie zum Verkauf anbietet
- Kündigung aus berechtigtem und schwerwiegendem Grund, beispielsweise bei wiederholten Pflichtverletzungen des Mieters (Mietrückstände, Störungen der Nachbarschaft)
Eine Kündigung aus vorgeschobenem Grund kann für den Vermieter Sanktionen nach sich ziehen. Beruft sich der Vermieter auf Eigenbedarf, vermietet die Wohnung aber unmittelbar nach dem Auszug des Mieters erneut, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
Aussetzung der Kündigung bei Unbewohnbarkeit
Wird für die Wohnung ein Verfahren zur Gefahrenabwehr oder wegen Unbewohnbarkeit eingeleitet, ist die Möglichkeit des Vermieters, zu kündigen, ausgesetzt. Auch die Laufzeit des Mietvertrags ruht während des im Bau- und Wohnungsgesetzbuch vorgesehenen kontradiktorischen Verfahrens. Dieser Mechanismus schützt den Mieter vor einer Kündigung, die dazu dienen soll, Pflichten zur Instandsetzung zu umgehen.
Kündigung wegen Verkaufs und Vorkaufsrecht des Mieters
Die Kündigung wegen Verkaufs löst einen Mechanismus aus, den es bei einer Kündigung durch den Mieter nicht gibt: Der Mieter hat beim Kauf der Immobilie Vorrang. Der Vermieter muss ihm den Preis und die Verkaufsbedingungen bereits im Kündigungsschreiben mitteilen.
Der Mieter hat dann während der ersten beiden Monate der sechsmonatigen Kündigungsfrist Zeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Nimmt er es an, kommt der Kaufvertrag direkt zwischen den beiden zustande.
Ändert der Vermieter später die Verkaufsbedingungen (Preissenkung, Änderung der verkauften Fläche), muss er den Mieter erneut benachrichtigen. Dieser erhält dann eine neue Frist von einem Monat, um sich zu entscheiden. Diese Pflicht zur erneuten Mitteilung wird häufig missachtet. Ihre Verletzung kann dazu führen, dass der Verkauf an einen Dritten angefochten werden kann.
Kündigung des Mietvertrags und wohnungsbezogene Verträge
Mit dem Ende des Mietvertrags enden die Nebenverträge nicht automatisch. Für die Wohngebäudeversicherung, Energieverträge und den Internetanschluss sind jeweils separate Schritte mit eigenen Fristen und Formalitäten erforderlich.
Der Stromvertrag läuft beispielsweise auf den Namen des Bewohners. Daher muss der ausziehende Mieter ihn vor dem Auszug kündigen, während der neue Mieter einen eigenen Vertrag abschließt. Der Vermieter wird nur tätig, wenn der Vertrag auf seinen Namen läuft oder die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht.
Das Übergabeprotokoll beim Auszug ist von der Kündigung des Mietvertrags selbst zu unterscheiden und entscheidend für die Rückzahlung der Kaution. Ein sorgfältig dokumentiertes, gemeinsam erstelltes Übergabeprotokoll schützt beide Parteien. Der Vermieter hat einen Monat Zeit, die Kaution zurückzuzahlen, wenn das Auszugsprotokoll dem Einzugsprotokoll entspricht, und zwei Monate, wenn dies nicht der Fall ist.
Die Kündigungsschritte unterscheiden sich also je nach Status. Der Mieter kann nahezu uneingeschränkt ausziehen, muss dabei aber eine kurze Kündigungsfrist einhalten. Der Vermieter unterliegt engen Vorgaben: Es gelten lange Fristen, begrenzte Kündigungsgründe und Informationspflichten gegenüber dem Mieter. Wer diese beiden Regelungen verwechselt, riskiert eine rechtlich unwirksame Kündigung.
